ทำงานแบบ Hybrid ซึ่งผสมผสานระหว่างการทำงานจากที่บ้านและออฟฟิศ ได้เปลี่ยนภูมิทัศน์ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการทำงานอย่างถาวร ตลาดไม่ได้ให้ความสำคัญกับแค่ปริมาณพื้นที่อีกต่อไป แต่มุ่งเน้นไปที่ คุณภาพ, ความยืดหยุ่น, และประสบการณ์ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้จึงต้องมีกลยุทธ์ที่แตกต่าง โดยมุ่งเน้นไปที่การสร้าง “จุดหมายปลายทาง” ที่ดึงดูดพนักงานให้เข้ามาทำงาน และตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่ารุ่นใหม่ บทความนี้จะเจาะลึกรูปแบบการลงทุนใน Work Real Estate ที่จะสร้างผลตอบแทนสูงสุดในยุค Hybrid Work
1. การลดบทบาทของพื้นที่สำนักงานแบบเดิม
อสังหาริมทรัพย์สำนักงานแบบเดิมที่เน้นพื้นที่ปิดและจัดสรรตามจำนวนพนักงานกำลังเผชิญกับความท้าทาย
- ลดขนาดพื้นที่ บริษัทจำนวนมากลดขนาดพื้นที่สำนักงานโดยรวมลง เนื่องจากพนักงานไม่เข้าทำงานพร้อมกัน 100\%
- ลดความยืดหยุ่น สัญญาเช่าระยะยาว (5-10 ปี) กลายเป็นความเสี่ยง เนื่องจากความต้องการพื้นที่อาจเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
- ความไม่น่าดึงดูด สำนักงานที่ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกหรือขาดพื้นที่ส่วนกลางจะไม่สามารถแข่งขันกับความสะดวกสบายของการทำงานที่บ้านได้
2. กลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยุค Hybrid Work
การลงทุนที่ชาญฉลาดต้องมุ่งเน้นไปที่การสร้าง “Hubs for Collaboration” และ “Flexibility”
2.1 เน้นการลงทุนใน “Flex Space” และ “Co-working”
- การลงทุน ลงทุนในพื้นที่ที่สามารถปรับเปลี่ยนได้ง่ายหรือพื้นที่ Co-working Space ระดับพรีเมียม
- เหตุผล บริษัทต่าง ๆ ต้องการความคล่องตัวในการเพิ่มหรือลดขนาดพื้นที่ได้ตามความต้องการที่ผันผวน การเช่า Flex Space ในระยะสั้นจึงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าสัญญาเช่าแบบดั้งเดิม นอกจากนี้ การให้ SME หรือ Freelancers เช่าใช้พื้นที่ Co-working ยังช่วยสร้างกระแสรายได้ที่สม่ำเสมอ Recurring Revenue) อีกด้วย
2.2 ลงทุนใน “Experience” และ “Amenity-Rich Buildings”
- การลงทุน อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่รอดต้องเน้นการลงทุนในสิ่งอำนวยความสะดวกที่ช่วยเพิ่มคุณภาพชีวิตและดึงดูดพนักงานให้มาออฟฟิศ
- ตัวอย่าง
- Wellness & Fitness พื้นที่ออกกำลังกาย, ห้องโยคะ, สวนดาดฟ้า
- Social Hubs คาเฟ่, พื้นที่รับประทานอาหารร่วมกัน, ห้องพักผ่อนสำหรับการพักผ่อนสั้นๆ
- Technology & Connectivity การเชื่อมต่อ IoT และ 5G ที่มีประสิทธิภาพสูง, Smart Building Management
- เหตุผล พนักงานจะยอมเดินทางเข้าออฟฟิศก็ต่อเมื่อได้รับประสบการณ์ที่เหนือกว่าการทำงานที่บ้าน ทำให้ Amenity-Rich Buildings มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ Occupancy Rate) และมูลค่าการเช่าที่สูงกว่า
2.3 การลงทุนในพื้นที่ชานเมืองและเมืองรอง Suburban/Decentralized Hubs)
- การลงทุน การมองหาอาคารสำนักงานขนาดเล็กถึงกลางในพื้นที่ชานเมืองหรือเมืองรองที่ใกล้ที่พักอาศัยของพนักงาน
- เหตุผล ลดภาระการเดินทาง (Commute Fatigue) ให้กับพนักงาน และสร้าง Satellite Offices ที่ทำหน้าที่เป็น “จุดนัดพบ” ในท้องถิ่น พนักงานสามารถเดินทางไปทำงานได้เร็วขึ้นโดยไม่ต้องเข้าสู่ใจกลางเมืองเสมอไป ซึ่งเป็นแนวคิดที่ลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาพื้นที่ CBD เพียงอย่างเดียว
3. The New Metric วัดผลจากประสบการณ์
นักลงทุนในยุค Hybrid ต้องเปลี่ยนตัวชี้วัดความสำเร็จจาก Square Footage ไปสู่ Employee Experience
- Utilization Rate การวัดว่าพื้นที่สำนักงานถูกใช้งานจริงกี่เปอร์เซ็นต์ ซึ่งมีผลต่อการปรับขนาดพื้นที่เช่า
- PropTech Integration การใช้เทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ PropTech) เช่น แอปพลิเคชันจองโต๊ะทำงาน Desk Booking), เซนเซอร์ตรวจจับการใช้พื้นที่, และระบบ HVAC อัจฉริยะ เพื่อให้ผู้เช่าสามารถจัดการพื้นที่และลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการทำงานคือการสร้าง ความยืดหยุ่น และ คุณค่าของสถานที่ การลงทุนที่ชนะในยุค Hybrid Work จึงต้องมุ่งเน้นไปที่ Flex Space, การเสริมสิ่งอำนวยความสะดวกที่ยกระดับคุณภาพชีวิต Wellness), และการกระจายศูนย์ไปยังพื้นที่ชานเมือง เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของพนักงานยุคใหม่ที่ต้องการทางเลือกและสมดุลชีวิตการทำงาน